[房地产行业生命周期的影响因素]房地产行业进入下行周期，危机正在蔓延到物管企业

文/乐居财经梁宏斌

今天的资本市场真是不景气。

10月24日，杭州全天单方面下跌，恒生指数下跌6.36%，创下2008年10月以来最大单日跌幅。a股两市3800多家股票下跌，至收盘，上海指数下跌2.02%，鲜清指数下跌2.05%，创业板下跌2.43%。

进入今年以来，大部分房地产股房地产股大幅下跌，随着暴跌，房地产股进一步大幅下跌。

同时，香港股票房地产部门下跌了3%以上。到收盘为止，郑荣服务旭辉永胜服务下降了15%，碧桂园服务下降了14%，万物云保利财产华润万象生活下降了13%以上。融创服务滨江服务等下降了12%以上。

10月24日，香港证券交易所公开披露，珠海万达商业管理集团股份有限公司于今年4月22日再次提交的股份书已经失效。这已经是万达上级的第二次传达表无效了。

万达上官在去年10月21日首次提交香港证券交易所招股说明书后，于今年4月21日失效。随后，4月22日珠海万达相关2度提交了香港证券交易所招股书。

消息人士表示，万达相关人士将尽快提交更新资料。公司在原申请到期后的连续三个月内尽快重新提交申报资料，不会影响上市过程。

静候时机

从2019年开始，在房地产公司分拆的物管企业开始密集上市，杭州房地产服务部门总市值在2020年第四季度大幅飙升，2021年年中突破1万亿港元。

短暂的亮点瞬间后，房地产行业进入下行周期，危机正在蔓延到物管企业。房地产板块开始挤压“泡沫”，股价市值和股价率也减少了很多。

2021年下半年以后，房地产市盈率大幅下滑。例如，相关平台的龙头华润万象生活从上市第一天的103倍下降到现在的25倍。优秀企业服务从上市第一天的63倍下降到现在的4.5倍。宝龙商业圣城商业中准商业等都大幅下跌。

特别重要的是，短期内，此次寒流将继续在资本市长/市场上空盘旋。

据克里物管透露，2022年第三季度，top 100住宅新土地建设面为1.6亿平方米，同比减少77.3%。这意味着，两三年后，房地产公司可以从房地产母公司获得的新管道面积将大幅减少。同期，TOP200住宅企业报价面积为3.26亿平方米，同比减少49.9%。这意味着一两年后房地产公司可以提供的新房管理面积可以打五折。

基本面受到压力，上市物管企业恐怕只能“忍耐”。

这时，万达相关征文《实效》并不是坏事。

根据招股书，万达上官上市前估值为280亿美元或人民币1800亿韩元。业内人士分析说，万达关系如果在市长/市场低迷时期坚持上市，则低于评价或预想。

也许王健林在等温暖的窗边。

9月27日，奥克斯房地产决定将长沙青岛杭州成都五个奥克斯广场交给万达上官。

据悉，长沙俄克斯广场各商家已收到经营公司更换通知书，10月1日以后接管，万达关系户负责招商运营。杭州奥克斯中心与万达上商签订了轻资产出口协议，并于9月14日成立了杭州昌田万达广场商业管理有限公司。

此前，4月19日，万达上官先后夺得了北京SOLANA蓝色港湾和北京吴京松卓展购物中心的全部经营管理权，两者均以轻资产经营，后者将更名为北京吴京松万达广场。

4月1日，建筑业集团与万达集团签署了战略合作协议。前者计划将所有商业事业整体租赁给万达商行或相关当事人，万达商行将全面负责上述商业事业的商人对外租赁运营和房地产管理。

在收购建筑业部分项目的同时，万达上司扮演了“白武士”的角色。通过此次合作，建筑业将获得7亿韩元，以缓解资金困难。据建筑业房地产2021年报显示，建筑业集团的商业房地产事业2020年收到的租金为1.38亿韩元，2021年收到的租金为2.3亿韩元。从这一点来看，时隔10年，万达只要缴纳7亿租金，就好像捡了大便宜。

截至2022年6月末，万达相关公司通过合作模式租赁的开业项目达122个。

资本盛宴

从2017年开始，王健林为万达规划了轻资产战略。四年多来，万达上司已经成为相关赛道的巨无霸“样品”。

截至2021年6月底，万达上官拥有380个商业广场，关键面积5420万平方米，其中独立第三方商业广场数量为106个，占观相行业广场总数的27.9%。同时，万达上官有162个储备项目，包括133个独立的第三方项目。

据弗罗斯特沙利文统计，万达上官在关键轴面积上已经超过了从第二位到第十位的总和。这个“大蛋糕”无疑会被资本看中，为了谋求更多的利益而争先参与。

上市前

IPO前一轮，万达商业管理融资金额最高

此后，万达方面引进了多方基石投资者。包括腾讯控股蚂蚁科技集团中信资本星盟联合中财人寿保险股份有限公司碧桂园服务金日成环球招商局船舶周大福正流通家族PAG等在内的22家公司6名高管共持有21.17%的股份。

万达方面和投资者达成了赌博协议，承诺2021年至2023年，实际净利润将分别为51.9亿韩元74.3亿韩元和94.6亿韩元以上。如果达不到，大连万达商业及珠海万胜将以零大价格转让相关数量的股票，或向投资者支付现金以补偿投资者。

据股东书报道，2018年2019年2020年和2021年上半年，万达上官分别获得营业收入110亿韩元134亿韩元172亿韩元106亿韩元，实现净利润20亿韩元12亿韩元11亿韩元6.56亿韩元。